Des terrains bloqués depuis des décennies, des maisons qui se dégradent faute d’héritier capable de décider, des projets impossibles à financer : outre-mer, le foncier est un casse-tête. Le 3 novembre 2026, le Sénat a fait un pas important pour le démêler en adoptant la proposition de loi du sénateur guadeloupéen Victorin Lurel. Décryptage.
L’indivision, ce verrou invisible
En Martinique, plus d’un tiers des parcelles privées (34 %) appartiennent à plusieurs héritiers à la fois, et dans près d’un cas sur trois, ils sont plus de trois. À La Réunion, la proportion se situe entre 20 et 25 %. Aucun territoire ultramarin n’est épargné.
Le mécanisme est simple : quand le patrimoine n’a pas été réparti, la maison ou le terrain appartient à tous les héritiers ensemble. C’est l’indivision. Elle devrait être provisoire, mais avec des descendants installés dans l’Hexagone, des familles recomposées ou des conflits, retrouver chacun devient mission impossible. Certains ne répondent pas, parfois volontairement. La succession reste figée.
Résultat : sans unanimité ni titre de propriété clair, rien ne bouge. On ne vend pas, on ne rénove pas, on ne construit pas. Les banques ne financent pas un bien dont on ne sait pas qui est propriétaire. Pour la FEDOM, ce « désordre foncier » est l’un des premiers freins au logement, à l’investissement et à la reconversion des friches en outre-mer.
Ce que change le texte
Enrichie par la commission des lois, la proposition de loi s’attaque au problème sur trois fronts.
1. Gérer plus facilement les biens indivis
- Seuls les héritiers connus ou facilement identifiables compteront pour calculer les parts : fini les années passées à chercher les absents.
- Les héritiers majoritaires pourront confier l’administration du bien à un tiers.
- Pour les successions ouvertes depuis plus de cinq ans, l’urgence sera présumée, ce qui accélère le passage devant le juge.
- Le bail à réhabilitation sera encadré : une commune ou un bailleur social pourra rénover et louer un logement vétuste sans attendre la fin de l’indivision.
2. Un interlocuteur dans chaque commune
Chaque commune devra désigner un référent chargé de la régularisation foncière. Un relais de proximité précieux pour les familles.
3. Redonner vie aux terrains abandonnés
Sur une parcelle déclarée à l’abandon, le maire pourrait intervenir pour l’entretenir. Les terres agricoles en friche sont aussi visées, avec un soutien renforcé aux SAFER.
4. Des transmissions fiscalement plus douces
Les exonérations jusqu’ici réservées à Mayotte seront étendues à tous les DROM, ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Objectif : encourager les familles à régulariser plutôt qu’à laisser dormir les terrains.
Une avancée, mais pas encore une révolution
Au nom de la sécurité juridique, le Sénat a retiré deux mesures phares du texte initial : réduire de dix à cinq ans l’ancienneté requise pour la procédure simplifiée de sortie d’indivision, et confier temporairement à l’État l’usufruit des logements vacants.
La FEDOM salue le vote mais regrette ces renoncements. Elle rappelle que la loi Letchimy de 2018, prolongée jusqu’en 2038, reste peu utilisée. Elle permet pourtant de régler à la majorité, et non plus à l’unanimité, les successions ouvertes depuis plus de dix ans. Mais selon la chambre des notaires de Martinique-Guyane, elle bute sur un obstacle de taille : quand l’indivision remonte à trois ou quatre générations, les héritiers ne peuvent tout simplement pas être identifiés.
La FEDOM demande donc à l’Assemblée nationale de s’emparer vite du texte et de l’enrichir, et à l’État de renforcer les moyens sur le terrain : notaires, géomètres et référents fonciers.
Ce texte est aussi le fruit d’un long travail collectif. Il s’appuie sur quatre années de réflexion menées par Interco’ Outre-mer avec élus, administrations et acteurs locaux, et traduit pour la première fois dans la loi une partie des 25 propositions des COP Foncier outre-mer.
Et pour les investisseurs ?
C’est une bonne nouvelle. Un foncier plus lisible, ce sont des terrains enfin disponibles, des logements rénovables et des projets plus faciles à financer. Comme le résume la FEDOM, sans foncier mobilisable, ni le logement ni l’économie ne peuvent repartir.
Le texte doit encore passer devant l’Assemblée nationale, et son contenu peut encore évoluer. Chez STAR INVEST, nous suivons ce dossier de près pour vous aider à saisir les opportunités qu’il ouvrira en outre-mer.
Un projet, une question ? Contactez nos équipes
Sources : FEDOM ; Outre-mer La 1ère, « Indivision, succession, abandon : comment une proposition de loi examinée au Sénat veut résoudre les désordres fonciers outre-mer ».
Comments are closed.